SERDAROĞLU HUKUK VE DANIŞMANLIK

30.05.2012 Tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen, sanat norm standartlarına uygun sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair çalışmaları yapmak için çıkarılmış bir yasadır. Bu yasanın en belirleyici farkı tapusu olan veya olmayan hak sahiplerinin haklarının korunması ve mağdur edilmemesidir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 31.05.2012 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmasıyla, Kentsel dönüşüm, riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı gibi kavramlar ortaya konmuştur.

Yukarıda belirtilen kanun; eskimiş, teknik olarak kullanıma elverişli durumda bulunmayan bina ve alanların yıkılmasını, koşullar elveriyorsa iyileştirilmesini veya yenilenmesini amaçlar. Bu kanun uyarınca verilen kararlara karşı, itiraz yoluna başvurmak veya idare mahkemesinde iptal davası açmak gibi hukuki yollar mevcuttur.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile, masraflar kendilerine ait olmak üzere, ilgili yapının risk tespiti yaptırılabilir. Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı veya yapılara 02.07.2013 tarih/28695 sayılı ‘Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar’ esas alınarak riskli yapı tespit çalışması yapılır.

Riskli Yapı Tespiti Başvurusu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetki verilen kurum veya kuruluşlarca yapılabilmektedir. Binanın ruhsatlı olup olmamasının risk tespitinin yapılabilirliği açısından bir önemi bulunmamaktadır.

Arsa paylı tapu söz konusu olması halinde, birden fazla yapıdan bir kısmı için risk tespit raporu alınması durumunda, arsa üzerindeki tüm yapıların yıktırılması söz konusu değildir. Yani, bu gibi bir durumda arsa sahiplerinden birinin, arsada bulunan tüm yapılar hakkında risk tespit raporu alarak yıkılmalarını sağlaması mümkün değildir.

Riskli Yapı Tespiti Halinde İtiraz Yolu:

Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz hakkı vardır. İtiraz yoluna başvurmadan, doğrudan iptal davası yoluna başvuru da imkanı olduğunu da hatırlatmak isteriz.

Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından, yapı malikine ve yapı üzerinde ayni veya şahsi hak sahibi olan şahıslara yapının riskli olduğuna ve süresi içerisinde itiraz edilmediği takdirde tebliğden itibaren 60 gün içinde idare tarafından yapının yıktırılması gerektiğine dair tebligat yapılır. Bu tespitlere karşı ilgili yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespit raporuna dair bilgi ve belgelerin kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içinde “itiraz” yoluna başvurarak, karardaki hukuki sakatlıkların giderilmesini talep edebilirler. Söz konusu itiraz, tespit raporunun içeriği kendileriyle paylaşılmadığı için ancak ve ancak riskin tespitine ilişkin olarak yapılabilir. İtiraz yoluna başvurmadan, doğrudan iptal davası yoluna başvuru da mümkündür.

İtiraz Yoluna Kimler Başvurabilir:

Kanunun bu husustaki açık düzenlemesi uyarınca, risk tespitine ilişkin itiraz yoluna, riskli yapı malikleri ile kanuni temsilcileri başvurabilmektedir. Bunlar dışındaki ayni veya şahsi hak sahipleri, yani kiracılar, ipotek veya rehin alacaklılar ve sair şahıslar, hak kaybına uğramalarının önlenmesi maksadıyla ilgili risk tespitinden haberdar edilseler bile itiraz yoluna başvurma hakkını haiz değillerdir.

İtiraz Nereye Yapılır:

Yapı maliki veya kanuni temsilcisi tarafından tanzim edilen risk tespitine dair itirazı içeren dilekçe, riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü’ne veya bu il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu İl Müdürlüğü’ne verilir. İlgili teknik heyet, 7 kişiden oluşmakta olup itirazın değerlendirilmesi için en az 5 üyenin katılımı ve oy çokluğuna göre karar alınması gerekmektedir. Bir diğer zorunluluk ise kararın gerekçeli olması şartıdır. Teknik heyet, itiraz reddedip risk tespit kararını onaylayabileceği gibi, itirazı kabul ederek, yanlışlıkların tespitini de yapabilir. Bu aşamada, risk tespit raporunda eksiklik tespit edilirse, düzeltilmesi talebiyle tespit yapan kuruma geri gönderilir. Kurum, düzeltme talebine binaen 30 gün içinde gerekli inceleme ve değerlendirmeleri havi güncel raporu Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunmakla yükümlüdür.

İtirazın Reddi Halinde Neler Yapılabilir:

Yapı maliki veya kanuni temsilcisi, riskli yapı tespitine ilişkin olarak yaptıkları itirazın reddedildiğine dair kararın kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içinde, yapının bulunduğu yer idare mahkemesinde, davalı olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nı göstermek suretiyle, kararın iptali için dava açma hakkını haizdir. Bu aşamada, Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli kararı öncesinde, kentsel dönüşüme dair davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilememekteydi. Bu tarihten itibaren, mahkeme, iptali istenen kararın uygulanması halinde telafisi güç ve imkansız zararın doğacağına ve işlemin açıkça hukuka aykırı olduğuna kanaat getirir ise, davalı idarenin savunmasını dahi almadan yürütmenin durdurulmasına karar verebilmektedir. Bu sebeple, davanın yürütmenin durdurulması talepli olarak açılması hayati önem taşımaktadır. Zira, her ne kadar iptal davası açılmış olsa bile, yürütmenin durdurulması kararı alınmadıkça, risk raporu kesinleşen binanın yıkılmasında hukuki açıdan hiçbir engel bulunmamaktadır.

Riskli olarak tespit edilen yapıların yıktırılması yerine güçlendirilmesi tercih edilebilir mi?

Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda, riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde (4/5 çoğunluk ile) güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Ayrıca, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde güçlendirme işi tamamlandıktan sonra, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili Müdürlüğe başvurulması gerekmektedir.

Raporun Kesinleşmesi Halinde;

Risk tespit raporuna itiraz yoluna başvurulmaz ve iptal davası açılmaz ise, yahut bu yollara başvurulur ancak talepler reddedilir ise, risk tespiti kesinleşmiş olur ve yapının yıkım süreci başlar.

Öncelikle belirtmemiz gerekir ki söz konusu yapı ile ilgili olarak riskli yapı değerlendirmesi yapılmışsa söz konusu değerlendirmeye tarafınıza yapılacak tebligat tarihinden itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmemeniz halinde idarece belirlenecek süre içerisinde yapının yıkımına geçilecektir. 6306 sayılı Kanun gereğince hak sahiplerinin 3’te 2’sinin karar vermesi yıkım ve yeniden yapım sürecinin belirlenmesinde yeterli olacaktır. Bu durumda hazırlanan plana uymayan hak sahiplerinin payları diğer hak sahiplerine satılabileceği gibi kimsenin almaması halinde bakanlık tarafından hazine adına belirlenen rayiç bedel üzerinden alınacaktır.

Bununla birlikte itiraz etmeniz ancak itirazınızın sonuçsuz kalması halinde İdare Mahkemesinde dava açarak riskli yapı tespit raporunun iptalini isteyebilirsiniz. Tüm bu süreçler içerisinde davacı taraf olarak yargılama masraflarını, inceleme masraflarını ve benzeri diğer masrafları ödemeniz gerekecektir.

Söz konusu süreçte avukat desteği çok önemli olup yargılama sürecinde yapacağınız hatalar ya da eksiklikler haklı olmanıza rağmen hak kaybına uğramanıza neden olabileceği gibi söz konusu yargılama giderlerinin de üzerinizde bırakılmasına sebep olacaktır. Bu nedenle hakkınızın ihlal edildiğini düşünüyorsanız daha büyük ihlaller veya kayıplar olmaması adına büromuzdan veya bir avukat meslektaşımızdan hukuki destek almanızı tavsiye ederiz.